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25选7中奖规则:政策性住房大规模挺近,北京市“后限竞房时代”市场紧张,限竞房市场分化严重[图]

2019年03月12日 09:47:38字号:T|T

2018最快开奖历史记录 www.0y9rb.cn     北京楼市2019年将全面进入限竞房时代。与纯普通商品房不同,限竞房购房者拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易,且在出让时“限房价竞地价”。受调控影响,限竞房陷入严重的销售僵局,截至目前2.65万套只网签了6630套,积压库存已经超过1.5万套。

    自2016年9月开始,北京新出让的住宅项目就主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房属于商品房而非政策性住房。但它与以前的纯普通商品房的区别是,购房者拿到房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易;土地出让时,“限房价,竞地价”,开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限(在此上限基础上可以降价),且绝大多数要求,建筑面积90平方米以下户型占比超过70%(以下称90/70)。

2012-2017年北京市完成房地产投资额统计

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

2012-2018年北京市商品房销售面积统计

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

    但受调控影响,限竞房陷入严重的销售僵局。北京累计入市的限竞房合计40余个项目,这些项目提供的可售期房住宅套数合计有12.45万套,但截止到2019年3月9日,网签平均完成仅20%左右。截至2019年3月9日,未签约现房套数91171套。也就是说,北京限竞房入市积压库存已经超过1.5万套。

    限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样,除极个别项目外,整体市场表现依然冷淡。大量的90/70同质户型导致限竞房很难去库存。最近因为两会短暂供应减少,而在2019年3月下半月开始,到4月份,预计供应量将出现井喷。

2012-2018年北京市商品房新开工面积统计

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

    地段较好的项目(如二环附近的佑安府),所剩楼盘极少,房屋均价基本达到了政府限价的最高值;地段次好的项目(如西四环附近的国风长安),所剩楼盘有限,房屋均价相比政府限制的最高价格低三四千元;位置较偏的五环外项目(如大兴区的中海云熙),部分户型余量较少,但房屋总余量较多,目前价格较开盘以来略有涨幅,但最低均价仍比政府拟售的最低价格低三千多元,销售人员的推销意愿也更强烈。

    如位于丰台西南二环右安门外西铁营万达广场东侧的佑安府,其主售房型为高层房源和叠拼别墅。北京市住建委官网显示的住宅拟售价格为77227-83432元/平方米。目前高层房源只剩下4套,包括2套50平方米的一居室和2套180平米的跃层,均价为79000-83000元/平方米。据悉,该楼盘于2018年11月30号开盘,销售称均价从开盘到目前无变化。

    位于丰台区西四环莲石东路与鲁谷东街交叉口附近国风长安,市场显示的参考价格为均价54378元/平方米,北京市住建委官网显示该项目的住宅拟售价格为52937-57097元/平方米。该小区在开盘日(2019年2月18日)就已经售出90% 以上的房源,目前还剩不足十套的跃层房型,成交均价约53000 元/平方米,比楼盘整体均价低一千多元。

    但更偏远地段的限竞房项目就显然销售尤其艰难。位于门头沟永定镇地铁S1号线石厂站西南700米华萃西山项目,北京市住建委官网显示的拟售价格为49141-52487元/平方米。目前均价为49000-52000元/平方米,2018年11月开盘后三栋楼仍有部分剩余,某些户型甚至能以49000元/平方米价格拿下。

2017-2018年北京市各季度住宅用地价格环比、同比增速统计

资料来源:自然资源部、智研咨询整理

    整体而言,限竞房在销售价格上的表现可以分为三种:一是地段极好的项目,以政府限价区间内的最高价销售,绝不降价;二是地段次好的项目,在限价基础上略降。比如西四环附近的国风长安,拟售均价5.4万,2019年2月18日开盘时东西方向的跃层房型价格降到了5.2万左右;三是位置较偏的五环外项目,价格普降。已入市的41个限竞房项目中,有过降价优惠的约有20个。其中,单价降5000元左右最为普遍。降价形式上,除了降单价,还有采取特价房或打折优惠的方式。例如还未开盘的大兴金茂悦,此前拟售价为4万/平米,目前销售价格降到了3.7万/平米,且还是精装交房;门头沟的华萃西山,近期推出了部分总价390万的特价房。

    高企的库存显然是限竞房最大的障碍。在过去的2018年,北京楼市库存增加到了5.66万套,相比2018年初上涨了2万套,上涨幅度高达57%。而另一方面,北京市保障性住房供给规模的大幅提升,一定程度上分散了刚需住房群体的购房目标。

2012-2018年北京市保障性住房新开工面积

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

2012-2018年北京市保障性住房新开工面积占商品房面积比例

资料来源:资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

    北京限竞房市场已经陷入一个僵局。即因同质化造成滞销,滞销形成库存,库存影响利润,利润再逼开发商造同质化的减配新房,每一环都是影响市场的因素。归根到底,还是因为政策设限,利润空间被锁定,再加上楼市供大于求,让开发商几乎丧失了自主调节行情节奏的能力。2019年还将有大量同质产品入市,除了极个别尚未饱和的片区,大部分限竞房产品2019年的去化依然不会乐观。

    从2019年政府工作报告中可以看出,稳地价、稳房价、稳预期是2019年的工作重点,可见北京楼市政策大概率保持不变。三四月份一直都是刚性需求集中释放的时间,所以造成一种楼市回暖的感觉,不过在这之后楼市还会重归平静。

    限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚改客群,这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。价格的限定和产品的雷同,限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。

    目前北京房地产市场上,除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外,绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。除了高企的库存,限竞房市场将进入全行业亏损中。过去几年北京增加的供应量最主要体现在限竞房方面。限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。而在楼市成交平稳的环境之下,购房者观望态势明显。因此,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常慢。从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。

    已经入市的限竞房项目只有不足5个项目有可能盈利,其他大部分将亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且各种成本都远远超过之前预期。

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